拿地一年，这个楼盘赶上末班车

发布时间：2025-11-06 02:35:42 来源：梅州市某某商业展览有限公司 作者：娱乐

每一个楼花，拿地一年都是个楼独一无二的。这里是盘赶鄂尔多斯市某某网络科技维修网点楼花网。

等待的上末日子，总是班车漫长的。

拿地1年零1个月，拿地一年大兴区西红门镇6030地块的个楼报规图，终于出来了。盘赶

这是上末"地头蛇"兴创置地近几年来，单独拿下的班车第二宗地。第一宗地是拿地一年大兴新城的沐春墅和黄村052等，四个地块。个楼

在2024年，盘赶北京楼市陷入低谷，上末兴创置地只能独自扮演大兴区土拍托底者角色。班车

之前，它更多是以投资者身份参与地产开发，如：御景星城、大兴星光城、元启、颐和公馆和京玺等。

兴创置地许久没有自己打过仗了。它的慢，很容易被人所理解。

它是大兴区本土国资地产平台，从沐春墅到6030地块身上，花姐至少观察到，鄂尔多斯市某某网络科技维修网点它在开发过程中获得的几个便利性：

1、沐春墅是大兴区第一个开敞阳台楼盘，赠送一半面积，且公开表示可用电动窗封闭；

2、沐春墅是大兴区罕见的高低配项目，叠墅+洋房；

3、6030地块是北京首个拿地后，还没出报规图就调规的项目；

4、6030地块一些设计，并没有严格按照拿地文件执行。

有了这些优势，兴创置地在市场中占得了先机。但能否杀出一条血路，还得看田永安的操盘力。

它是兴创置地母公司兴创投资的董事长。

绕开了土地文件限制

兴创置地西红门项目整体呈菱形状，由6030住宅地块+6029托幼地块组成。

它的总用地面积约2.99公顷，住宅地上建筑面积约6.15万㎡，容积率2.5；幼儿园建面0.424万平米。

住宅规划10栋8-17F楼，点状布局为主，共555户，户均建面110㎡。另有3栋配套楼，包括社区商业、邻里中心等，大门在东面。

根据拿地文件，花姐发现了它的几个问题和变化：

1、幼儿园从西北角移至西南角。这并不违规，在一份“多规合一”补充函里写道：幼儿园在保证自身用地及建筑规模不减少的前提下，可随建筑方案进行布局优化。

类似的操作手法，还有朝阳区的北京宸园、璞樾等。

北京宸园的幼儿园地块，从正方形变成三角形；璞樾的幼儿园地块南北变窄，更好地挡高压线；6030地块也是南北向变窄，更好地挡西面经开高速的噪音。

2、北面的车库出入口，移至东南门，与大门和消防出入口一起，交通动线有点混杂。

3、按照拿地文件，要求住宅“以平屋顶为主”，但报规图显示为清一色的“坡屋顶”。是不是坡屋顶可以让顶层送阁楼？

4、东南角的8#采光会弱些，主要是来自元启的遮挡，最窄处的楼间距日照比不足1.0，标准是1.2。选房时须仔细斟酌下。

赶上建筑调高末班车

有些时候，事缓则圆。

2024年9月，兴创置地以22.25亿元底价摘得6030地块。在2024年11月底和2025年2月中旬，分别等来了北京两个好房子政策。

由于它没有出报规图，无疑搭上了好房子的东风。

在2025年6月，6030地块的项目公司北京和盛臻品提出调规申请，主要涉及两点：按需设置开敞阳台，建筑高度45米局部上浮一档。

1、有关阳台问题。拿地补充文件有这样的表述：“考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭。”

花姐是这么理解这句话的，如果设置封闭阳台，等于没有任何赠送面积。这种情形，没有哪个开发商愿意干。

兴创置地想打破这个地块的限制，希望“按需设置开敞阳台”。这句话的意思是，阳台会设，但必须是开敞的，能赠送一半面积。

2、有关建筑高度问题。土拍文件明确写道，限高45米。2.5容积率的地块，这个限制的确有难度。

6030地块南面的元启拿地早些，只能硬着头皮干，出现了一些东西朝向的户型。

兴创置地在元启占有40%股权，不想让亲儿子6030地块重蹈覆辙，遂提出建筑高度从45米上浮至60米。

如此一来，6030地块的条件宽松了。从报规图上看，有5栋楼的高度突破了45米。分别是4#、5#的51.15米，6#和7#的48.15米，9#的45.15米。

这次调规，兴创置地十分幸运。因为，就在它提出调规后的两个月，北京规自委下发了一则加强住宅项目规划管理的文件。

里面明确写道：“对于建筑高度45米（含）以内的居住用地，如因新规范要求层高提高至3米引起住宅建筑高度超过基准高度1米以内，不视为突破基准高度要求。”

简而言之，建筑限高45米的楼盘，实际最多不应该超过46米。

6030地块赶上了上浮建筑高度的末班车。

复制沐春墅封阳台模式

调规之后，兴创置地如愿以偿，成功设置了开敞阳台。

从报规图看，它有三种赠送面积方法：南向开敞阳台、北面设备阳台和飘窗。

1、南向开敞阳台。进深约1.8米，每套至少设置一个阳台，大户型有两个；

2、北向设备阳台。它的北面疑似为通面设备阳台——十分罕见，进深分1米、1.5米和1.8米三种组合；

3、飘窗。端户为L型飘窗，中间户为一字型飘窗；

在北京阳台收紧的当下，兴创置地6030地块的赠送尺度之大，令人侧目。

它为什么没有像元启、梧桐府一样，设计成奇偶阳台？

虽然奇偶阳台不计入产权面积，但在北京不太实用，冬冷夏热、风沙大，且隐私也有问题。

它选择了走沐春墅的道路，以开敞阳台报规，然后通过可开关的电动窗，做到封闭阳台。

如果有不明白的，请到沐春墅的样板间去瞧一瞧，样板间有实景展示，蛮好用的。

当6030地块有了可封闭的开敞阳台之后，将直接背刺南面一路之隔的元启，以及橡树湾、中建玖玥府等一众老盘。

不过，6030地块也面临了一个新的对手，东面不远的6038地块，将于11月4日诞生买家，

6038地块的位置和指标更优。

1、它的用地规模约2.76公顷，规划地上建面约6.35万平米，容积率只有2.3，建筑限高45米（局部60米）；

2、它是一个地道的地铁盘，紧挨规划地铁19号线二期南延线的西红门东站，地下无缝衔接。

3、在西红门板块，它距离京开高速最远，不再饱受经开高速车流噪音的困扰。

大户型定位之失

大兴区楼市一片沉寂，最大的问题是大户型太多。

花姐做了一个统计，大兴区三年来的11个样本楼盘，120平米以上户型供应量突破3000套，去化率只有36.5%。

户型越大，去化越慢。

举五个例子：

1、西红门的元启。截至目前网签279套，均价5.32万元/平米，其中120-140平米户型供应144套，网签14套；140平米以上户型供应198套，网签0套；而120平米以下户型，供应277套，网签了97套。

2、大兴新城的京玺。截至目前网签235套，均价4.49万元/平米，其中120-130平米户型供应102套，网签了15套；80平米以下户型，供应169套，网签了103套。

3、大兴黄村的颐和公馆。截至目前网签460套，有333套是来自100平米以下，而140-170平米户型供应117套，仅网签了25套。

4、大兴发展梧桐府。截至目前供应130-240平米户型366套，只网签了25套，均价4.2万元/平米。

5、兴创沐春墅。主打129平米至283平米户型——占比96.4%。拿证224套，开盘一个多月，只网签了4套，均价4.6万元/平米。

作为后来者，6030地块会不会规避这个问题呢？

花姐为大家做了一版户型预测，555套房子是这样分布的：93-96平米户型132套，105平米户型203套，136平米户型204套，顶层异型户型16套。

简而言之，它的大户型占比36.7%。这是一个邻高速只有130米的五环地块，能否支撑起这个面积段呢？

相关文章